(verpd) Von Mängeln in den Wohnungen über die Abrechnung der Betriebskosten bis zur Wohnungskündigung sind Themen, über die Mieter mit Vermietern häufig in Streit geraten. So ist es wichtig, dass ein Mieter seine Pflichten und Rechte kennt. Die Anwalts- und Prozesskosten sind oft nicht unerheblich. Wer als Mieter aus Kostengründen auf sein Rechte verzichten muss, kann dieses Risiko mit einer entsprechenden Rechtsschutz-Versicherung absichern. Eine Mietrechtsschutz-Versicherung kann auch helfen, dass ein Streit dieser Art friedlich und ohne Gerichtsverfahren ausgetragen wird.
In Deutschland gibt es laut den Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) knapp 20 Millionen Mietwohnungen. Konflikte zwischen Mieter und Vermieter bleiben dabei nicht aus. Das beweist auch die Statistik des Destatis. So wurden in den vergangenen fünf Jahren jedes Jahr zwischen 185.900 und 236.500 vom Amtsgericht entschiedene Zivilgerichtsprozess-Verfahren rund um Wohnungsmiet-Angelegenheiten registriert.
Dazu kommen noch unzählige Mietstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, die außergerichtlich geregelt wurden. Die Abrechnung der Betriebskosten, Mängel in der Wohnung, Schönheitsreparaturen oder Modernisierungs-Maßnahmen, Mieterhöhung, die Mietkaution oder eine Wohnungskündigung sind nach Angaben des Deutschen Mieterbundes e.V. häufige Gründe für Mietstreitigkeiten. Mit einer Mietrechtsschutz kann sich ein Mieter vor den erhebliche Kosten bei einem Rechtsstreit schützen.
Informationen über die Rechte der Mieter
Für Mieter ist es bei der Vielzahl an möglichen Themen für Streitigkeiten schwer zu wissen, welche Rechte und Pflichten er tatsächlich hat. Aktuelle Informationen zu den Rechten und Pflichten von Mietern enthalten die Websites www.bmjv.de und mieterschutz.bund.de des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Der BMVJ-Ratgeber „Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht“ steht als PDF-Datei kostenfrei zur Verfügung.
Wer als Mieter einer Wohnung über eine Mietrechtsschutz-Versicherung verfügt, entgeht bei Mietstreitigkeiten dem Kostenrisiko, die Prozess- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen. Der Mietrechtsschutz kann in eine Rechtsschutzversicherung eingebunden werden. Die Rechtsschutzpolice übernimmt, wenn der Rechtsschutzversicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat, diese Kosten des Rechtsstreits für den Mieter.
Als Mieter ist man nicht immer daran interessiert, wegen Streitigkeiten gleich vor Gericht zu gehen. Besonders, wenn man weiter in der Wohnung wohnen möchte und der Vermieter auch im Haus wohnt. Daher ist in einigen Rechtsschutzversicherungen mit Mietrechtsschutz ein zusätzlicher Kostenschutz für außergerichtliche Streitschlichtungsverfahren integriert. Das bedeutet, dass mittels einer Mediation, einem außergerichtlichen Verfahren zur Streitschlichtung, der Streit geschlichtet werden soll und die Kosten dafür übernommen werden.
Bleibt beim Wechsel des Vermieters der Stellplatz kostenfrei?
So hatte ein Gericht in einem Streitfall zu entscheiden, ob bei Wechsel des Vermieters ein bisher zur Mietwohnung kostenfrei zur Verfügung gestellter Pkw-Parkplatz kostenpflichtig werden darf.
Ein Parkplatz war durch ein Schild als zu einer Wohnung gehörend ausgewiesen worden. Wenn ein Stellplatz für einen Pkw seit Mietbeginn kostenlos genutzt werden durfte, darf ein neuer Vermieter dafür auch keine Miete verlangen. Das belegt ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Ibbenbüren hervor (Az.: 30 C 330/20).
Ein Ehepaar Frau hatte im September 1998 einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschrieben. Die Frau, ihr Ehemann war mittlerweile verstorbenen, behauptete, dass ihr bei der Anmietung der Wohnung nicht nur ein Kellerraum, sondern auch ein Pkw-Abstellplatz zugewiesen worden seien.
Beide Bereiche seien im Mietpreis enthalten und durch ein Schild mit der Wohnungsnummer gekennzeichnet gewesen.
Mit dem Wechsel des Immobilienbesitzers wurde ihr nun durch den neuen Vermieter mitgeteilt, dass sie den Stellplatz für ihren Pkw nur noch gegen Zahlung einer monatlichen Miete von 25 Euro nutzen dürfe. Der Vermieter teilte ihr auch mit, falls sie das Angebot nicht annehmen würde, werde der Stellplatz anderweitig vermietet. Die Mieterin war damit keineswegs einverstanden.
Als sie feststellen musste, dass ihr angestammter Stellplatz nun von einer anderen Person regelmäßig genutzt wurde, reichte sie Klage beim Amtsgericht Ibbenbüren auf Wiederherstellung des gewohnten Zustandes ein. Die Mieterin hatte damit Erfolg. Das Gericht gab ihrer Klage statt.
Erfolg durch Mietrechtsschutz
Der Vermieter gab dazu an, dass das Schild mit der Bezeichnung „Wohnung Nr. 5“ erst im Rahmen von in den Jahren 2016 und 2017 durchgeführten umfangreichen Baumaßnahmen angebracht worden sei. Daher habe keine Vermietung der Parkfläche, sondern lediglich ein Recht auf Mitbenutzung des Parkplatzes bestanden.
Dieser Ansatz überzeugte die Richter jedoch nicht. Es ist nicht mehr nachvollziehbar, wann das Schild wirklich aufgestellt wurde. Für einen objektiven Betrachter ergebe sich das Bild, dass der Stellplatz fest mit der Mietwohnung der Frau verbunden und mitangemietet war. Wenn das nicht so vorgesehen war, hätte der Vermieter ohne großen Aufwand ein Schild mit der Bezeichnung „Stellplatz Nr. 5“ und nicht „Wohnung Nr. 5“ aufstellen lassen können.
So aber sei ein direkter Bezug zu der Wohnung der betroffenen Mieterin hergestellt worden. Daher müsse der Pkw-Stellplatz ihr wie seit Mietbeginn kostenlos zur Verfügung gestellt werden.
Tipp: Mit einer Mietrechtsschutz-Versicherung entgeht ein Mieter dem Risiko, im Streitfall die Gerichts- und/oder Anwaltskosten selbst tragen zu müssen. Der Rechtsschutzversicherer trägt die gesamten Kosten bei allen Streitigkeiten für den Mieter, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat. Eine Rechtsschutzabsicherung wie die Mietrechtsschutz kann in aller Regel in eine private Rechtsschutz-Police eingeschlossen werden.
Mietrechtsschutz-Versicherung - Wer trägt die Kosten für das Abholzen von Bäumen
Ein Vermieter darf zahlreiche Kosten rund um eine Immobilie auf die Mieter umlegen. Das Amtsgericht Leipzig hatte zu klären, ob das auch für die Kosten für das Abholzen von Bäumen auf dem Grundstück eines Mietshauses gilt. Das Amtsgericht Leipzig hat dazu in einem Urteil entschieden (Az.: 168 C 7340/19), dass ein Vermieter die Kosten für das Abholzen von Bäumen nicht im Rahmen der Betriebskosten-Abrechnung auf seine Mieter umlegen darf. Eine andere Gerichtsentscheidung belegt allerdings, dass es auch Ausnahmen gibt, die ein Umlegen der Kosten für das Abholzen auf den Mieter rechtfertigen.
Der Vermieter einer Immobilie hatte die Kosten für das Fällen zweier Bäume im Rahmen der Abrechnung Betriebskosten auf die Mieter seines Mehrfamilienhauses umlegen wollen. Seine Forderung begründete er damit, dass es sich um regelmäßige Kosten der Gartenpflege handele. Diese dürften gemäß Paragraf 2 Absatz 1 BetrKV (Betriebskosten-Verordnung) auf die Mieter umgelegt werden.
Ein Mieter des Wohnhauses vertrat dagegen den Standpunkt, dass die Aufwendungen für das Fällen von Bäumen nicht mit denen der Gartenpflege vergleichbar seien und reichte gegen seinen Vermieter Klage ein. Damit hatte er Erfolg.
Mietrechtsschutz – Sichert die Rechte der Mieter
Das Gericht vertrat den Standpunkt, dass ein Vermieter gemäß Paragraf 1 BetrKV nur solche Kosten auf die Mieter umlegen darf, die auch regelmäßig anfallen. Das sind zwar auch Gartenpflegekosten sowie die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Diese Kosten fallen regelmäßig an, dabei ist auch ein mehrjähriger Turnus möglich.
Das Fällen von Bäumen ist mit solch einer Regelmäßigkeit jedoch nicht gleichzusetzen. Der verklagte Vermieter darf die Baumfällkosten daher nicht auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter im Haus umlegen.
Ausnahmen bestätigen die Regel. Das wird von einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. April 2020 (Az.: XII ZR 120/18) belegt. Hier wurde ein Rechtsstreit eines Mieters eines Supermarktes mit dem Vermieter verhandelt.
Bei einem gewerblich vermieteten Objekt sind individuelle vertragliche Vereinbarungen möglich. So kann in diesem Rahmen auch vereinbart werden, dass der Mieter des Objekts sämtliche Betriebskosten, zu denen dann auch die Baumfällarbeiten zählen würden, mitübernehmen muss.
Broschüre informiert über Mieterrechte und Mietrechtsschutz
Ausführliche Informationen zu den Rechten und Pflichten eines Mieters sind auf der Website des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) www.bmjv.de und mieterschutz.bund.de sowie die BMJV-Broschüre „Kleine Leitfaden Wohnraummietrecht“ zu finden.
Hinweis: Ein Mieter mit Mietrechtsschutz-Versicherung, auch vergünstigt in Verbindung mit einer privaten Rechtsschutz-Police möglich, entgeht bei Mietstreitigkeiten dem Risiko, die Prozess- und/oder Anwaltskosten übernehmen zu müssen.
Der Rechtsschutzversicherer übernimmt nach der Leistungszusage diese Kosten für den Mieter. Das trifft auch auf den Vermieter mit einer Rechtsschutz-Versicherung für Wohnungen und Grundstücke zu, wenn eine Schadenersatzforderung gegenüber einem Mieter geltend gemacht werden soll oder ein Rechtsstreit ohne Risiko der Kostenübernahme ansteht.
Durch die Rechtsschutz-Policen werden nicht nur die Kosten für Anwälte und das Gericht übernommen, sondern auch die Gebühren für ein Mediationsverfahren. Diese Art der außergerichtlichen Schlichtung ist speziell bei Streitigkeiten angebracht, bei denen sich die Parteien auch nach dem Konflikt weiter regelmäßig begegnen werden. Das ist auch dann angebracht, wenn der Mieter weiter in der Wohnung wohnen bleibt.
Mietrechtsschutz-Versicherung – In jedem Fall von Vorteil
Ein aktuelles Urteil bestätigt auch, dass ein Vermieter nicht in allen Fällen für die Folgen eines Unfalles haftet, bei dem ein Mieter durch ein defektes Bauteil der Immobilie Schaden nimmt. Selbst dann, wenn der Vermieter zu dem Schaden informiert war.
Eine Mieterin, die sich durch ein sich plötzlich lösendes Rollo heftig erschreckt, dass sie ins Straucheln gerät und sich dabei verletzt, hat selbst dann keinen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz und Schmerzensgeld gegenüber dem Vermieter.
Auch wenn diesem der Schaden bereits bekannt war und nicht beseitigt wurde. Das geht aus einem veröffentlichten Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth hervor (Az.: 7 S 5872/17). Eine Frau hatte eine Doppelhaushälfte mit Garten gemietet. Kurz nach dem Einzug informierte sie dem Vermieter, dass das Rollo im Wohnzimmer defekt sei und repariert werden müsse. Die Frau stürzte zwei Wochen später auf einer Treppe, die von der Terrasse ihrer Wohnung in den hinteren Garten führte.
Sie gab dazu an, dass sie sich an einer Säule festhalten wollte, um den Sturz zu vermeiden. Dabei kam es zu einer schweren Handverletzung. Als Grund für den Sturz wurde das von ihr beanstandete Rollo, dass plötzlich aus einer Höhe von 2,20 Metern herabstürzte, angeführt. Dabei habe sie sich so erschrocken, dass sie das Gleichgewicht verloren hat und gestürzt ist.
Mietrechtsschutz – Gerade auch wegen des allgemeinen Lebensrisikos
Die Frau machte den Vermieter für die Folgen des Zwischenfalls verantwortlich, da er den angezeigten Schaden nicht umgehend hat beseitigen lassen und hat somit seine Verkehrssicherungs-Pflicht verletzt. Sie reichte Klage auf Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 10.000 Euro sowie auf Ersatz des ihr entstandenen Haushaltsführungs-Schadens von rund 52.000 Euro ein.
Die Klage wurde in erster Instanz vom Amtsgericht Schwabach als unbegründet abgewiesen. Die Klägerin scheiterte auch mit ihrer beim Landgericht Nürnberg-Fürth eingelegten Berufung. Der Richter vertrat die Auffassung, dass es fraglich sei, ob der Vermieter seine Verkehrssicherungs-Pflicht, die ihm gegenüber der Klägerin obliegt, dadurch verletzt hat, dass er das defekte Rollo nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt reparieren ließ.
In dem entschiedenen Fall habe sich das allgemeine Lebensrisiko verwirklicht. Plötzliche und auch besonders laute Geräusche gehören nun mal zum Alltag und das Erschrecken darüber kann nicht dem beklagten Vermieter angerechnet werden. Es wäre tatsächlich anders zu entscheiden gewesen, wenn die betroffene Mieterin bei dem Ereignis direkt unter dem Rollo gestanden hätte und sich durch Berührung verletzt hätte.
Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig sind
Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gehören zur Tagesordnung bei den Gerichten. Ein Vermieter, der sich wie im genannten Fall gegen eine seiner Ansicht nach ungerechtfertigte Forderung, die der Mieter an ihn stellt, wehren will, sollte folgende zwei Versicherungen haben: Zum einen kann ein Vermieter einen solchen Streitfall einer bestehenden Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung melden.
Denn eine solche Versicherung wehrt ungerechtfertigte Forderungen, die an den Vermieter wegen einer angeblichen Verletzung seiner Verkehrssicherungs-Pflicht gestellt werden, ab. Sie übernimmt aber auch im Falle einer gerechtfertigten Forderung die Forderungszahlung. Wird dem Vermieter einer Immobilie wegen eines Unfalles eines Mieters oder eines Dritten wegen einer angeblichen Verletzung seiner Verkehrssicherungs-Pflicht auch eine fahrlässige Körperverletzung vorgeworfen, ist eine vorhandene Vermieterrechtsschutz von Vorteil.
Diese Police übernimmt nämlich die Anwalts- und notfalls auch Gerichtsprozesskosten, sofern Aussicht auf Erfolg besteht und die Versicherung eine Leistungszusage erteilt hat. Rechtsschutzversicherungen bieten in ihren Rechtsschutz-Policen nicht nur einen Kostenschutz für einen Anwalt und einen Gerichtsprozess, sondern übernehmen auch die Gebühren für ein Mediationsverfahren, bevor man sich vor Gericht streitet.
Diese besondere Form der außergerichtlichen Schlichtung ist insbesondere bei Streitfällen sinnvoll, bei denen die Streitpartner auch nach dem Konflikt immer wieder aufeinandertreffen werden, wie auch bei Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt.
Die unabhängigen Versicherungsmakler Leipzig von Finanzkompass Leipzig informieren und beraten interessierte Bürger gern zu den Themen Rechtsschutz-Versicherung und auch Mietrechtsschutz.
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