Mietausfallversicherung: Mieteinnahmen zuverlässig absichern

Paar trägt beim Umzug im Treppenhaus Kiste und Kartons – jetzt Mietausfallversicherung abschließen, um Mieteinnahmen vor Zahlungsausfällen zu schützen.

Praxisleitfaden für Vermieter und kostenlose Erstberatung bei der Finanzkompass GmbH Leipzig.

Was ist eine Mietausfallversicherung?

Eine Mietausfallversicherung ersetzt entgangene Mieten, wenn ein Mieter nicht zahlt. In der Regel umfasst der Schutz die Kaltmiete und häufig auch die umlagefähigen Nebenkosten für einen begrenzten Zeitraum. In erweiterten Tarifen lassen sich zusätzlich Sachschäden absichern – bis hin zu Kosten für Entrümpelung, Einlagerung und Renovierung nach Verwahrlosung.

Porträt von André Brumme, Spezialist für Immobilienversicherungen bei der Finanzkompass GmbH Leipzig. Das Bild vermittelt einen professionellen und vertrauenswürdigen Eindruck und steht für Kompetenz im Bereich Immobilienversicherungen.

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Inhaltsverzeichnis

Abgrenzung: Gebäudeversicherung deckt Mietausfall bei Unbewohnbarkeit (z. B. Brand). Der Vermieter-Rechtsschutz zahlt Prozesskosten, nicht die Miete. Die Privathaftpflicht des Mieters reguliert ggf. Mietsachschäden, nicht Zahlungsunwilligkeit.

Wie funktioniert der Abschluss in der Praxis?

  1. Vor Mietbeginn: Bonitätsauskunft und Nachweis pünktlicher Zahlungen (oft 6 Monate) aus dem vorherigen Mietverhältnis einholen.
  2. Policenstart: Laufzeit häufig 12 Monate ab Mietbeginn; in vielen Tarifen greift der Schutz nicht, wenn der Ausfall später eintritt.
  3. Kaution zuerst: Offene Forderungen sind meist zuerst aus der Mietkaution zu decken.
  4. Subsidiarität: Besteht eine Privathaftpflicht des Mieters, muss diese erst leisten (Mietsachschäden).
  5. Rechtsschritte: Abmahnung, Kündigung, ggf. Räumungsklage – manche Tarife zahlen erst nach Kündigung.

Welche Schäden sind abgedeckt?

Klassischer Mietausfall

Ersatz der Kaltmiete (plus Nebenkosten) für einen definierten Zeitraum, typischerweise 3–6 Monate.

Erweiterter Schutz („Mietnomaden“)

  • Verwahrlosung/Vorsätzliche Beschädigung
  • Desinfektion/Schädlingsbekämpfung
  • Entrümpelung, Einlagerung bis zu 3 Monate
  • Renovierung und Instandsetzung (limitierte Summen/Zeiten)
Leistungsbereich Basis Komfort Premium
Ersatz Kaltmiete ✔️ (3 Mon.) ✔️ (6 Mon.) ✔️ (bis 12 Mon.)
Nebenkosten ✔️ ✔️ ✔️
Mietnomaden-Schäden – optional ✔️ (begrenzt)
Desinfektion/Schädlinge – optional ✔️ (begrenzt)
Entrümpelung/Einlagerung – ✔️ (3 Mon.) ✔️ (3 Mon.)
Renovierungskosten – ✔️ (begrenzt) ✔️ (erweitert)
Leistung erst nach Kündigung häufig teils teils

Welche Summen und Grenzen gelten?

Leistungen sind gedeckelt, z. B. bis 12 Monatsmieten und zusätzlich ein Höchstbetrag (etwa 5.000–20.000 €). Sachschäden oft bis 30.000 €. Selbstbeteiligung z. B. 3 Monatsmieten oder prozentual (ca. 20 %).

Beispiel: 900 € Kaltmiete × 6 Monate = 5.400 € Ausfall. Höchstleistung 5.000 €, SB 20 % ⇒ Auszahlung 4.000 € – Ihr Eigenanteil: 1.400 €.

Was kostet die Mietausfallversicherung?

Einfache Tarife kosten ca. 60–100 € jährlich. Erweiterte Tarife (inkl. Sachschäden) liegen bei 200–400 €. Prämien sind meist als Werbungskosten absetzbar.

Szenario Jahresprämie Pot. Nutzen Kommentar
Basis (nur Mietausfall) 80 € 3× 900 € = 2.700 € Günstig, aber befristet
Komfort (inkl. Sachschäden) 220 € Ausfall + Renovierung bis 15.000 € Solider Mittelweg
Premium (erweitert) 350 € Bis 12 Mieten + Schäden bis 30.000 € Umfassend, Bedingungen prüfen
Balkendiagramm Jahresprämien
Beispielhafte Jahresprämien nach Tarifstufe.
Liniengrafik Ausfallschaden über Monate
Ausfallschaden in Abhängigkeit der Ausfallmonate (bei 900 € Monatsmiete).

Wann ist sie sinnvoll – und wann nicht?

Sinnvoll bei hoher Abhängigkeit von Mieteinnahmen, konzentriertem Risiko, fehlender Verwaltungserfahrung oder gewünschtem Risikotransfer. Eher verzichtbar bei sehr bonitätsstarken Mietern, starken Rücklagen und guter rechtlicher Absicherung.

Kriterium Niedrig Mittel Hoch Empfehlung
Abhängigkeit von Mieteinnahmen – ✔️ ✔️✔️ tendenziell abschließen
Mieterbonität (Prognose) ✔️✔️ ✔️ – eher nicht / Basis
Verwaltungsaufwand & Erfahrung – ✔️ ✔️✔️ Komfort/Premium prüfen
Rücklagenstärke ✔️✔️ ✔️ – ggf. nicht nötig
Gebäudevers.-Deckung Mietausfall ✔️✔️ ✔️ – nur Zahlungsausfall offen?

Makler-Toolkit: Checklisten & Best Practices

Checkliste Mieter-Onboarding

  • Bonitätsauskunft und 6 Monate Zahlungsverlauf
  • Kautionsvereinbarung, Höhe, Anlageform
  • Übergabeprotokoll mit Fotos & Zählerständen
  • Versicherungsstatus Mieter (Privathaftpflicht mit Mietsachschäden)
  • Police verstehen: Wartezeit, SB, Kündigungserfordernis
  • Digitale Dokumentenmappe, Vorlagen für Mahnstufen

Wenn Zahlung ausbleibt

  1. Dokumentation starten (Mietkonto, Kommunikation)
  2. Erinnerung → formelle Mahnung (Fristen)
  3. Kündigung prüfen und rechtlich begleiten
  4. Kaution verwerten, Räumungsklage einreichen
  5. Schadenmeldung und Belege sammeln
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Ergänzende Bausteine (Gebäude, Rechtsschutz & Co.)

  • Wohngebäudeversicherung: Mietausfall bei Unbewohnbarkeit (versicherte Schadenursache).
  • Vermieter-Rechtsschutz: Deckt Anwalts- und Gerichtskosten.
  • Haus- & Grundbesitzerhaftpflicht: Für Verkehrssicherungspflichten.

FAQ: Häufige Fragen aus der Beratung

Zahlt die Police auch bei „vergessener Miete“?

In der Regel ja – abhängig von Mahn- und Fristvorgaben im Tarif.

Muss die Kaution zuerst eingesetzt werden?

Oft vorgeschrieben: Die Kaution ist vorrangig zu verwerten.

Ohne Bonitätsprüfung trotzdem Schutz?

Meist nein. Fehlende Bonitätsprüfung gefährdet die Leistung.

Zahlt die Versicherung laufend, solange der Mieter bleibt?

Leistungen sind zeitlich begrenzt und teils an eine Kündigung geknüpft.

Sind Anwalts- und Gerichtskosten enthalten?

Nur bei Einschluss oder separat über Vermieter-Rechtsschutz.

Fazit & kostenlose Beratung

Die Mietausfallversicherung ist kein Muss, aber ein wirksamer Puffer, wenn Finanzierungslasten oder Risikokonzentrationen bestehen. Entscheidend sind saubere Prozesse, Dokumentation und die passende Tarifwahl.

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