Die heutige Zeit wird bestimmt von wirtschaftlichen Unsicherheiten und vielen Herausforderungen. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie, des Ukraine-Krieges, der Inflation und schwankenden Zinsen verunsichern alle Bevölkerungsschichten.
Da hat der Traum vom Haus gleich noch mal eine besondere Bedeutung. Ein eigenes Haus bedeutet Wertestabilität, Beständigkeit und eine gewisse Unabhängigkeit. Beim Auf und Ab von wirtschaftlichen Entwicklungen ist ein Eigenheim nicht nur ein individuelles Zuhause, sondern – langfristig gesehen – auch eine solide Wertanlage.
Es ist ein Fakt, dass sowohl Aktien als auch Fonds oder Kapitalanlagen ganz schnell viel an Wert einbüßen oder sogar plötzlich wertlos sein können. Das kann bei einer Immobilie nicht passieren, sie kann nur durch extreme Katastrophen an Wert verlieren.
Ein weiterer in der heutigen Gesellschaft wichtiger Vorteil ist der Image-Gewinn durch den Besitz einer eigenen Immobilie. Das macht sich nicht nur gut in den Augen von Freunden und Verwandten, es hilft auch bei Beantragung von Krediten. Die abgezahlte Immobilie zählt immer als gute Sicherheit und Beweis für Bonität.
Nach den Turbulenzen im Immobilienmarkt der letzten Jahre wird inzwischen von einer allmählichen Beruhigung in der Branche gesprochen. Außerdem kann es sowohl beim Neubau als auch beim Kauf einer gebrauchten Wohnimmobilie unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Fördermittel geben.
Die Gründe für einen Hauskauf sind immer individuell, meistens treffen mehrere zu. Viele möchten mehr Wohnraum, die Miete eher für die eigenen vier Wände einsetzen. Auch als Absicherung gegen die Altersarmut hat das Eigenheim nach wie vor große Bedeutung. So mancher träumt vom Rückzugsort in der Natur oder auch vom Ferienhaus am Meer,
Neben den naheliegenden rationalen gibt es auch viele emotionale Gründe, auf die Suche nach einem Eigenheim zu gehen.
Der Hausbesitzer muss nicht bei seinem Vermieter nachfragen, wie Wände gestaltet werden, ob Umbauten erlaubt sind oder Haustiere gehalten werden dürfen. Sie treffen keine Fremden im Hausflur, für die Kinder gibt es mehr Bewegungsfreiheit und durch den größeren räumlichen Abstand entfällt ein gewisser Anteil an Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn. Das schafft in jedem Fall für ein spürbares Gefühl von Freiheit.
Wer die entsprechenden Finanzen zur Verfügung hat, kann den Kaufprozess in Angriff nehmen, der jede Menge Aufgaben bereithält.
Zwar ist im letzten Jahrzehnt der Wert von Immobilien zum Teil auf das Zweifache angestiegen, aber diese Entwicklung ist inzwischen zum Stillstand gekommen. Für die A-Lagen bleiben die Preise durchgehend stabil, für die B- und C-Lagen sind sogar Preisnachlässe zu verzeichnen. Dadurch hat sich dieser Bereich vom Verkäufer- zum Käufermarkt gewandelt. Wer plant, seine Immobilie zu verkaufen, braucht Verhandlungsbereitschaft, um Käufer für sein Haus zu finden. Da ist die Konkurrenz kleiner geworden. Zwar ist der Traum vom eigenen Haus nicht kleiner geworden, aber durch die Unwägbarkeiten auf politischen und wirtschaftlichen Ebenen halten sich unsicher gewordene Kaufinteressenten in der Regel zurück.
Typische Beispiele für schwerwiegende Mängel
Es wird nicht die erste Unterlage zur Kontrolle sein, darf aber nicht vergessen werden – der Energieausweis. Der Verkäufer muss ihn vorlegen können und er muss aktuell sein. Gibt es hier rote Anzeigen, stehen hier Zusatzkosten für die notwendige Modernisierung an.
Ein weiterer wichtiger Anhaltspunkt für den Hauszustand ist der jährliche Energieverbrauch, den man sich unbedingt vorlegen lassen muss. Damit kann eingeschätzt werden, ob eventuell schlecht gedämmte Wände für großen Energieverlust sorgen. Ein Abgleich mit den aktuellen Preisen der Energieversorger führt zur Einschätzung über die anstehenden jährlichen Energiekosten.
Bei der Frage der Leistungsfähigkeit der Heizung geht es zum Beispiel um das Alter des Heizkessels. Sollte der vor mehr als 20 Jahren eingebaut worden sein, muss man mit einer baldigen Erneuerung rechnen. Das hilft auf Dauer Umweltbelastung und Kosten zu sparen
Wenn es um das Wohnungsklima geht, spielen auch die Fenster eine große Rolle.
Bei älteren Immobilien sind sie oftmals nur einfach oder doppelt verglast. Ob das die gewünschten Anforderungen erfüllt, hängt vom gesamten Zustand der Immobilie ab. Nach heutigem Standard erhalten moderne Immobilien Fenster mit Drei- oder sogar Vierfachverglasung. Das Ganze kann man aber nicht einzeln betrachten, sondern immer im Zusammenhang mit der Dämmung und der Heizung. Ein Fachmann (Baugutachter oder Energieberater) kann aufzeigen, in welchem Umfang Möglichkeiten zur Erneuerung der Fenster optimale Effekte bringen können. Immerhin können bereits mit dem Einsatz neuer, moderner Fenster 15 Prozent des Energieverbrauchs eingespart werden.
Bei der Suche nach einer Immobilie geht der Blick schnell auf das Dach. Selbst wenn es äußerlich solide aussieht, kann nur der Baugutachter einschätzen, wie der aktuelle Zustand ist. Zwar geht eine professionelle Sanierung im Durchschnitt mit 100 Euro pro Quadratmeter in die Kosten, aber dem steht eine mögliche Einsparung von Energie mit 15 bis 20 Prozent gegenüber. Ganz abgesehen von der Verlängerung der Lebensdauer von Dach und Gebäude.
Im Inneren geht es auch bei den Wasser- und Abflussrohren um die bisherige Nutzungsdauer. Mindesthaltbarkeit für verzinkte Rohre sind etwa 30 Jahre, bei Verbund- und Kupferrohren sind es 50 Jahre. Sollte es noch Rohre aus Blei geben, ist man gezwungen, diese kostspielig auszutauschen, weil sie als gesundheitsschädlich eingestuft wurden.
Ein weiteres Augenmerk muss auf die Installation der Stromleitungen gerichtet werden. Ältere Leitungen sind unter Umständen nicht oder nur wenig isoliert, müssten dann kostenintensiv nach Aufstemmen der Wände ersetzt werden. Außerdem besteht die Gefahr von laienhaften Verlegungen der Vorbesitzer, was nur durch einen Fachmann überprüft werden kann.
Ein professionellen Baugutachter ist auch gefragt, wenn es darum geht, die Feuchtigkeit der Wände zu messen und gegebenenfalls Schimmelbefall diagnostizieren. Wenn sich daraus die Notwendigkeit der Trockenlegung von Wänden ergibt, führt das schnell zu hohen Kosten. Der Wert einer Immobilie wird auch gesteigert durch komfortable Garagen und Stellplätze am Haus. Auch darauf muss man achten, wenn es um die Gespräche über den Preis geht,
Beim Hauskauf sollte auch an die bestehende Wohngebäudeversicherung gedacht werden, damit im Schadenfall kein finanzielles Desaster droht. Beim Kauf eines Hauses wird das unbewegliche Eigentum übertragen, der Schutz durch einen bereits bestehenden Bauvertrag des alten Eigentümers geht jedoch auf den Käufer über. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn der Versicherte rechtzeitig Kenntnis vom Eigentümerwechsel hatte. Was diesbezüglich Käufer und Verkäufer einer Immobilie beachten sollten. Im Gesetz § 95 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) ist geregelt, dass mit dem Hauskauf auch eine eventuell bereits bestehende Wohngebäudeversicherung damit automatisch auf den Käufer übergeht. Dies bedeutet, dass auch bei einem versicherten Schaden nach dem Hauskauf die Police zahlen würde.
Der Gebäudeversicherer muss immer informiert werden
Der Verkäufer, aber auch der Erwerber – sofern er von der bestehenden Wohngebäudeversicherung Kenntnis hat – müssen dazu den Hausverkauf gemäß Paragraf 97 VVG unverzüglich dem Wohngebäudeversicherer melden.
Für den Fall, dass die Meldung über den Kauf nicht nicht fristgerecht erfolgte, und hat der Versicherer auch sonst keine Kenntnis vom Eigentumswechsel des Hauses, muss er für einen Versicherungsschaden wie einen Brandschaden, der später als einen Monat nach dem Immobilienverkauf auftritt, nicht leisten.
Teilt der Verkäufer den Immobilienverkauf dem Gebäudeversicherer fristgerecht mit, wird üblicherweise der Käufer vom Versicherer schriftlich über die (weiter-)bestehende Wohngebäudepolice informiert. Der Versicherer kann gegenüber dem Versicherungsnehmer innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Übergang des Hauses auf den Käufer ein Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von einem Monat ausüben. Meistens wird der Versicherer jedoch nicht kündigen, sondern den bestehenden Versicherungsvertrag mit dem neuen Besitzer als aktuellen Versicherungsnehmer weiterführen.
Sonderkündigungsrecht beim Hauskauf
Der Hauskäufer kann die bestehende Wohngebäudeversicherung zwar weiterführen, hat aber auch durch den Hauskauf ein Sonderkündigungsrecht. Ein Hauskäufer kann die Versicherung jederzeit bis zu einem Monat nach Eintragung des Eigentumstitels oder, wenn er davon nicht zu einem späteren Zeitpunkt erfährt (jedoch nicht später als einen Monat nach Kenntniserlangung), spätestens bis zum Ende der Versicherungsperiode kündigen. Wird der Versicherungsvertrag vom Käufer gekündigt, haftet der Verkäufer allein für die Zahlung der bis zum Ende der Versicherungsperiode fälligen Prämie. Bei Aufrechterhaltung der Police haften Verkäufer und Käufer gesamtschuldnerisch für die Prämie für den Versicherungszeitraum, in dem das Eigentum übergeht. Bei Aufrechterhaltung der Police haften Verkäufer und Käufer gesamtschuldnerisch für die Prämie für den Versicherungszeitraum, in dem das Eigentum übergeht. Bei Aufrechterhaltung der Police haften Verkäufer und Käufer gesamtschuldnerisch für die Prämie für den Versicherungszeitraum, in dem das Eigentum übergeht. Für die Zahlung der nächsten Prämien haftet dann allein der Käufer.
Unabhängig davon, ob man als Hauskäufer die bereits vorhandene Wohngebäudeversicherung übernehmen oder auch kündigen will, muss man sich unbedingt über den bestehenden und den tatsächlich erforderlichen Versicherungsumfang informieren. Allerdings ist zu prüfen, ob bei der bestehenden Police die Versicherungssumme und die Versicherungssumme im Rahmen der Police im Hinblick auf die versicherten Risiken für den gewünschten optimalen Schutz ausreichen. Allerdings ist zu prüfen, ob bei der bestehenden Police die Versicherungssumme und die Versicherungssumme im Rahmen der Police im Hinblick auf die versicherten Risiken für den gewünschten optimalen Schutz ausreichen.
Es kann vorkommen, dass zurückliegende Sanierungen, Um- und/oder Anbauten dem Gebäudeversicherer bisher nicht gemeldet wurden und womit eine Anpassung der Versicherungssumme gemäß der Werterhöhung des Hauses infolge der Baumaßnahmen fehlt. Daraus folgt automatisch eine Unterversicherung, die im Eintritt eines Schadenfalls einen minimierten Schadenersatz zur Folge haben könnte.
Üblicherweise sind Sturm, Hagel- und Brandschäden in der gebräuchlichen Wohngebäudeversicherung aufgeführt. Elementare Risiken wie Schäden durch Hochwasser, übermäßigen Regen, Erdrutsch oder Schneedruck sind jedoch häufig nicht versichert. Gerade diese Katastrophen können zu hohen Schäden am Haus bis hin zur kompletten Zerstörung der Immobilie führen.
In den meisten Gebäudeversicherungen können diese Elementarrisiken jedoch im Rahmen einer Elementarschadenversicherung gegen Prämienerhöhung gegen zufällige Schäden versichert werden. Der Hauskäufer sollte sich daher beim Versicherungsmakler erkundigen, inwieweit die bisherige Police noch ausreicht, um Schutzlücken zu vermeiden und den gewünschten individuellen Versicherungsschutz zu erfüllen.