Anschlussfinanzierung: Diese Hausbesitzer sparen jetzt über 12.000 Euro

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn die Zinsbindung Ihres Baukredits ausläuft – meist nach 10, 15 oder 20 Jahren – steht die Anschlussfinanzierung an. Zu diesem Zeitpunkt ist Ihr Darlehen noch nicht vollständig getilgt, und Sie benötigen für die verbleibende Restschuld einen neuen Kredit.

Für viele Immobilienbesitzer bedeutet das aktuell eine Herausforderung: Die Zinsen liegen deutlich höher als vor zehn Jahren. Umso wichtiger ist es, alle Möglichkeiten zur Zinsoptimierung auszuschöpfen.

Die wichtigsten Begriffe im Überblick

Prolongation oder Umschuldung: Was lohnt sich mehr?

Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie grundsätzlich zwei Optionen:

Option 1: Prolongation – Bei der gleichen Bank bleiben

Die Prolongation ist der bequemere Weg: Ihre bisherige Bank macht Ihnen ein Angebot zur Verlängerung des Kredits. Der Vorteil liegt im geringen Aufwand – Sie müssen keine neuen Unterlagen einreichen und die Grundschuld bleibt unverändert.

Der Nachteil: Ihre Bank bewertet die Immobilie in der Regel nicht neu. Sie arbeitet weiterhin mit dem ursprünglichen Kaufpreis. Das kann Sie bares Geld kosten.

Option 2: Umschuldung – Zu einer anderen Bank wechseln

Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Kreditinstitut. Das erfordert zwar mehr Aufwand, bietet aber entscheidende Vorteile:

• Eine neue Bank bewertet Ihre Immobilie stets zum aktuellen Marktwert
• Sie profitieren vom Wettbewerb zwischen den Banken
• Selbst wenn Ihre bisherige Bank vor zehn Jahren günstig war, können andere Anbieter heute bessere Konditionen haben

Aus unserer Beratungserfahrung wissen wir: Die Preisgestaltung der Banken hängt stark von ihrer aktuellen Geschäftspolitik ab. Institute, die ihre Kreditbücher füllen möchten, positionieren sich mit besonders attraktiven Zinsen im Markt. Dieser Wettbewerb kommt Ihnen als Kreditnehmer zugute.

Wie die Wertsteigerung Ihrer Immobilie Zinsen senkt

Hier liegt ein entscheidender Hebel zur Zinsersparnis, den viele Hausbesitzer unterschätzen: der Beleihungsauslauf.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehensbetrag und dem aktuellen Wert der Immobilie. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger sind in der Regel die Zinsen, die Banken anbieten.

Wichtige Schwelle: Liegt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, profitieren Sie bei vielen Banken von besonders attraktiven Zinskonditionen.

Warum eine Neubewertung so wichtig ist

In den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands erheblich gestiegen. Je nach Lage und Objektart können Sie mit einer Wertsteigerung von 40 bis 60 Prozent rechnen – in manchen Ballungsräumen sogar mehr.

Ein Beispiel: War Ihre Immobilie vor zehn Jahren 400.000 Euro wert, könnte sie heute – unter Berücksichtigung eines gewissen Alterungsabschlags – bei etwa 580.000 bis 600.000 Euro liegen. Diese Wertsteigerung verändert den Beleihungsauslauf dramatisch zu Ihren Gunsten.

Die Rechnung zeigt: Durch die Wertsteigerung sinkt der Beleihungsauslauf von ursprünglich etwa 65 Prozent auf nur noch rund 44 Prozent. Damit unterschreiten Sie die wichtige 60-Prozent-Grenze deutlich und qualifizieren sich für die günstigsten Zinsangebote am Markt.

Modellrechnung: 7.200 Euro durch besseren Zinssatz sparen

Anhand einer typischen Beratungssituation aus unserer Praxis zeigen wir Ihnen, welches Einsparpotenzial realistisch ist.

Ausgangssituation

• Baukredit vor 10 Jahren abgeschlossen
• Restschuld bei Anschlussfinanzierung: 260.000 Euro
• Gewünschte neue Zinsbindung: 10 Jahre
• Immobilie im Wert von ursprünglich 400.000 Euro (heute ca. 588.000 Euro)

Vergleich: Prolongation vs. Umschuldung

*Vereinfachte Darstellung zur Veranschaulichung des Einsparpotenzials

Das Ergebnis

Der Unterschied von 0,25 Prozentpunkten beim Zinssatz klingt zunächst gering. Doch bei einer Restschuld von 260.000 Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren summiert sich diese Differenz auf rund 7.200 Euro Ersparnis.

Dieses Geld fließt nicht an die Bank, sondern in die Tilgung Ihres Darlehens – Ihre Restschuld sinkt am Ende der Zinsbindung entsprechend stärker.

Weitere 4.800 Euro durch Sondertilgungen sparen

Neben dem günstigeren Zinssatz gibt es eine zweite, oft unterschätzte Strategie zur Kostenreduzierung: regelmäßige Sondertilgungen.

Wie funktionieren Sondertilgungen?

Bei den meisten Baufinanzierungen können Sie jährlich einen bestimmten Betrag außerplanmäßig tilgen – meist bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Dieser Spielraum ist häufig bereits im Vertrag enthalten, ohne dass sich dadurch Ihr Zinssatz verschlechtert.

Rechenbeispiel: Jährliche Sondertilgung von 3.000 Euro

Nehmen wir an, Sie bringen jährlich 3.000 Euro als Sondertilgung ein – etwa aus einer Bonuszahlung, Steuerrückerstattung oder durch konsequentes Sparen.

Der doppelte Effekt

Mit jeder Sondertilgung sinkt Ihre Restschuld sofort. Das bedeutet: Sie zahlen auf einen geringeren Betrag Zinsen. Dieser Effekt verstärkt sich über die Jahre. In unserem Beispiel sparen Sie durch die Sondertilgungen zusätzlich rund 4.800 Euro an Zinskosten.

Gesamtersparnis

Kosten einer Umschuldung: Was Sie einplanen sollten

Ein häufiges Gegenargument zur Umschuldung sind die damit verbundenen Kosten und der Aufwand. Doch bei genauer Betrachtung relativiert sich dieser Einwand.

Welche Kosten entstehen?

Bei einer Umschuldung muss die bestehende Grundschuld im Grundbuch auf die neue Bank übertragen werden. Dies geschieht durch eine sogenannte Grundschuldabtretung.

• Kosten für die Grundschuldabtretung: Meist nur wenige hundert Euro
• Keine Löschung und Neueintragung nötig: Die bestehende Grundschuld wird lediglich abgetreten
• Zeitaufwand: Unterlagen zusammenstellen und beim Notar unterschreiben

Der Aufwand im Überblick

Ein Teil der benötigten Unterlagen liegt in der Regel noch von der ursprünglichen Finanzierung vor. Darüber hinaus benötigt die neue Bank aktuelle Einkommensnachweise und Kontoauszüge – Dokumente, die schnell zusammengestellt sind.

Unser Fazit aus der Beratungspraxis: Angesichts einer möglichen Ersparnis von über 12.000 Euro sind die Kosten von wenigen hundert Euro und der überschaubare Zeitaufwand bestens investiert.

Immobilienmarkt: Warum die Wertsteigerung für Sie arbeitet

Die beschriebene Strategie funktioniert besonders gut, weil die Immobilienpreise in Deutschland langfristig gestiegen sind.

Preisentwicklung der letzten zehn Jahre

Laut aktuellen Marktdaten sind die Preise für Wohneigentum in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um 40 bis 70 Prozent gestiegen – je nach Region und Objektart. Selbst wenn man einen gewissen Wertverlust durch Alterung berücksichtigt, bleibt eine erhebliche Wertsteigerung.

Aktuelle Marktlage

Auch wenn die Immobilienpreise 2023 und 2024 teilweise stagnierten oder leicht nachgaben, zeigt sich seit 2025 wieder ein Aufwärtstrend. Im Jahresdurchschnitt 2025 lagen die Immobilienpreise um 3,2 Prozent über dem Vorjahr. Damit stiegen sie erstmals seit 2022 wieder an, nachdem sie 2023 und 2024 gesunken waren.[cite](#tm-cite:0,1%7Cwww.wuestenrot.de)

Gründe für weiter stabile oder steigende Preise

• Hohe Nachfrage: Die Nachfrage nach Immobilien ist aufgrund fehlenden Wohnraums weiterhin hoch – besonders in Städten.
• Geringe Bautätigkeit: Viele Bauprojekte rechnen sich nicht mehr, die Bautätigkeit geht seit Jahren zurück. Ein Ende des Mietdrucks ist auch 2026 zunächst nicht in Sicht.
• Steigende Baukosten: Im Jahr 2005 lagen die Baukosten pro Quadratmeter bei neuen Wohngebäuden laut Statistischem Bundesamt durchschnittlich bei 1.233 Euro. 2024 stieg der Wert auf 2.611 Euro pro Quadratmeter. Damit haben sich die Baukosten in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt.
• Steigende Mieten: Die angespannte Mietmarktlage macht Eigentum attraktiver

Besonders in Ballungsräumen wie Berlin, Leipzig, München oder Hamburg bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Das stützt die Immobilienpreise langfristig.

Checkliste: So optimieren Sie Ihre Anschlussfinanzierung

Nutzen Sie diese Checkliste, um das Maximum aus Ihrer Anschlussfinanzierung herauszuholen:

✅ Vor der Anschlussfinanzierung

• Rechtzeitig beginnen: Mindestens 6 bis 12 Monate vor Zinsbindungsende aktiv werden
• Aktuellen Immobilienwert ermitteln oder schätzen lassen
• Restschuld und Konditionen des bestehenden Kredits prüfen
• Alle relevanten Unterlagen zusammenstellen (Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, etc.)

✅ Bei der Angebotseinholung

• Nicht nur das Angebot der bisherigen Bank akzeptieren
• Mehrere Angebote einholen und vergleichen
• Auf den Beleihungsauslauf achten – Neubewertung der Immobilie verlangen
• Sondertilgungsoptionen im Vertrag sichern (idealerweise 5 % p.a.)

✅ Während der Laufzeit

• Sondertilgungen konsequent nutzen
• Bonuszahlungen, Steuerrückerstattungen oder Erbschaften in die Tilgung einbringen
• Regelmäßig die Konditionen im Blick behalten

✅ Professionelle Unterstützung

• Unabhängige Beratung in Anspruch nehmen
• Individuelle Modellrechnung erstellen lassen
• Alle Optionen (Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen) prüfen

Fazit: Mit der richtigen Strategie über 12.000 Euro sparen

Die Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Moment für jeden Immobilienbesitzer. Mit den richtigen Entscheidungen können Sie über 12.000 Euro einsparen:

1. Prüfen Sie einen Bankwechsel: Eine neue Bank bewertet Ihre Immobilie zum aktuellen Marktwert. Die Wertsteigerung der letzten Jahre verbessert Ihren Beleihungsauslauf und sichert Ihnen günstigere Zinsen – in unserem Beispiel rund 7.200 Euro Ersparnis.
2. Nutzen Sie Sondertilgungen: Jährliche Sonderzahlungen reduzieren Ihre Restschuld und die Zinsbelastung – weitere 4.800 Euro Ersparnis sind realistisch.

Die Kosten für eine Umschuldung sind mit wenigen hundert Euro überschaubar – der Aufwand lohnt sich in den meisten Fällen deutlich.

Persönliche Beratung für Ihre Anschlussfinanzierung

Jede Finanzierungssituation ist individuell. Faktoren wie die Lage Ihrer Immobilie, Ihre persönliche Bonität und Ihre langfristigen Ziele spielen eine wichtige Rolle bei der optimalen Gestaltung Ihrer Anschlussfinanzierung.

Die Finanzberater der Finanzkompass GmbH aus Leipzig unterstützen Sie gerne persönlich bei Ihrer Anschlussfinanzierung. Wir analysieren Ihre aktuelle Situation, ermitteln das Einsparpotenzial und finden für Sie die beste Lösung – unabhängig und an Ihren Interessen orientiert.

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